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租賃元年來臨 包租代管商機每年上看百億

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轉載自 工商時報

台灣首部「租賃專法」將在6月27日實施,每年租金上看2,400億元的租賃市場,將面臨重大變革,今年可謂「租賃元年」。房地產業者預期,未來租屋契約將終結「私」契,改採定型化住宅租賃契約的「公」契,並且衍生出龐大的「包租代管」商機,每年上看百億元。

不過,正值實價登錄正修法之際,包租公(婆)族群恐將面臨直接衝擊,未來租金行情不免被要求全都露,這也是大勢所趨。

美商ERA易而安不動產學習長顏明輝表示,內政部在去年元旦公布實施定型化租賃契約,並將從今年6月27日正式實施「租賃住宅市場發展及管理條例」(簡稱租賃專法),業者必須成立租賃公司加入租賃公會、繳納保證金,以包租代管方式,才能承作住宅租賃業務。

顏明輝表示,預期租賃專法實施後,租屋市場將面臨嚴酷考驗。以往屋主出租房子不必強制採用官方版租賃契約書,但新法上路後,「私契」無效,否則將受到房客強勢申訴的挑戰。

對於屋主、包租公(婆)來說,顏明輝分析,租賃專法上路後,會有四種選擇:一是自行出租,自行管理,不必支付業者服務費、不必實價登錄,但須使用官方新型租賃契約書;二,委託房仲業代租房屋,支付業者服務費及實價登錄,使用官方新型租賃契約書。

第三,委託租賃公司包租代管,支付業者服務費及實價登錄,使用官方新型租賃契約書,但可享所得稅及房屋稅優惠;四,委託社會住宅的得標公司包租代管,支付業者服務費及實價登錄,使用官方新型租賃契約書,除享有更高的得所得稅及房屋稅等優惠,更獲得房屋修繕補助及租金補貼。

永勝資產科技集團執行長徐銘達表示,目前全台住宅租賃市場,包括租屋、社宅、空屋、學生住宅等,應有150~200萬戶,年租金有1,200億~2400億元。不過,該市場向來最難管的,是稅的大黑洞。許多房東不願繳稅,隱藏出租事實,比重高達9成。

徐銘達表示,專法雖端出每月租金6,000元內可免稅,「但在租金動輒數萬元的雙北,6,000元實在很難打動房東!」要到桃園以南租金普遍在6,000元以下的縣市,才可能讓房東配合實價登錄。何況,專法雖有定型化租賃契約的規定,但並沒有吹哨條款,除非房客檢舉或糾紛發生,否則房東普遍仍不願報稅。

總體來說,徐銘達認為這部住宅租賃專法,「起碼比營建署的租屋服務平台,好上10倍以上!」預期桃園以南有房東減稅誘因的都會,可望衍生可觀的包租代管商機。以100萬戶房子出租,1戶1年代管服務費1萬元估算,商機上看100億元。

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