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租賃專法上路 檢察官整理5大應注意重點

· 新聞時事

(轉載自由時報)

「租賃住宅市場發展及管理條例」(租賃專法)27日上路,影響全國300萬名租屋族甚鉅,這是我國首部住宅租賃專法,整合了散落各法中關於租賃的規定,也補充現行法規不足,基隆地檢署檢察官劉彥君28日特別整理出5大重點,供房客與房東參考。

一、押金不得超過2個月租金總額

劉彥君表示,新法規定押金上限2個月租金,如超過2個月租金總額,不會因此讓押金契約、租賃契約失效,此時房客只是對超過部分金額,可就每月租金行使抵銷權;但超過上限的押金也不會自動發生抵銷租金的效果。

二、房東可有條件減稅

劉彥君指出,為鼓勵房東將房子委託包租、代管業者,未來月租金收入6000元以下,可以免徵所得稅,6000元至2萬元間,所得稅的必要費用可扣除53%,2萬元以上,則可扣除43%,縣市政府對於應課徵的地價稅、房屋稅,也得予適當減徵,但前提是房東需與專業經營者簽1年以上契約。

三、房東與房客其他權利義務

劉解釋,有鑑於惡房東、惡房客糾紛層出不窮,新制明確規定應提供合於所約定居住使用之住宅,讓房客安心居住,及於簽約時,應說明由房東或包租業負責修繕項目及範圍,並提供有修繕必要時之聯絡方式等。租賃雙方共同完成屋況及附屬設備之點交手續。租賃之一方未會同點交,經催告仍不會同者,視為完成點交。

新法亦提出房東得提前終止租約之情形,例如房客毀損住宅不賠償、遲繳2個月租金經催告仍拒繳、或房客未經同意轉租住宅等,房東須在30天前通知房客;房東為重新建築而必要收回房屋時,則須在3個月前通知房客;租約終止後,房客仍遺留物品於屋內,經相當期限催告,逾期仍不取回時,視為拋棄所有權,房東得由押金扣除處理費用;若住宅未合於房客居住使用(難以繼續居住)時,如房客若因疾病、意外有長期療養需要等,房客得提前終止租約,房東不得要求賠償。

四、包租代管法律保障

劉彥君解釋,新法明確規定租賃住宅服務業可分為包租業及代管業,「包租業」為專業經營者先向房東承租房屋,再轉租並管理,擔任專業二房東的角色;「代管業」為專業經營者接受房東委託管理出租房屋,協助房東處理租賃大小事,提供租賃住宅管理服務,如租屋點交、收租與押金管理、日常修繕維護及糾紛協調處理等;此外,由業者繳納營業保證金,發生糾紛時,可透過租賃住宅服務商業同業公會全國聯合會(簡稱全國聯合會)調處及代為賠償機制,讓房東委託經營更放心。

五、租屋爭議調處及諮詢

劉強調,新法規定各直轄市、縣(市)政府不動產糾紛委員會調處住宅租賃爭議糾紛,免收調處費用;並聘任具租賃糾紛調處經驗的專業人士,擔任不動產糾紛調處委員,以有效協助民眾解決租屋糾紛,讓民眾遭受租屋糾紛時,有方便、公正、專業的協助管道。

內政部推估我國約有300萬名租屋族、100萬間房屋為租賃屋,劉彥君透過台灣司法人權進步協會建議,民眾租屋前應詳閱租賃專法,房東也應依照新法出租,雙方都了解後再簽約,以免發生爭議鬧上法院。

內政部房租契約版本下載:

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